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房企“去地产化”的AB面:多元化难成救命稻草?

2019-03-08 14:11:21      点击:
    当下,多数房企都开始了突破盈利瓶颈的尝试,从万达的轻资产到万科的多元化试水,“去地产化”成为房企转型的趋势。在刚刚结束的2017博鳌房地产论坛上,“去地产化”也成为一个焦点话题。专家认为,房地产企业的多元化尝试在一定程度上可以分担企业经营风险,但是房企完全“去地产化”言之尚早,且“去地产化”也并不一定意味着能100%成功。
     
      目标:突破盈利瓶颈
     
      “去地产化”之所以成为房地产行业热门词语且在房企内流行开来,这与传统地产开发业务的利润率逐年下滑有关,这一点也得到了参加2017博鳌房地产论坛行业人士的认同。
     
      今年上半年,龙头房企销售业绩依然亮眼,但是利润的下滑仍然值得警惕。同策咨询研究部总监张宏伟预计,待2017年上市房企年报出炉,估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降至8%-9%。
     
      同策咨询研究部数据显示,2016年房地产行业平均净利率为10.43%,虽然较2015年的10.04%略有回升,但是净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看,房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。
     
      另外,对于房企来说,土地是发展的根本,然而随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化,房企拿地难上加难。由此,房企单纯依靠土地开发获取的利润开始下滑,在此情况下,不少房企另辟蹊径,尝试进行多元化转型以谋求更强的盈利能力。
     
      方式:还未真正“去地产化”
     
      “什么叫地产化?什么叫 去地产化 ?为什么要 去地产化 和怎样 去地产化 ?”中国房地产业协会原副会长朱中一指出,他并不赞成“去地产化”浪潮的概念,在他看来企业应该对“去地产化”进一步斟酌。
     
      在行业人士看来,追求利润增长无可厚非,但是房地产企业“去地产化”的方式却值得探究,换句话说,多元化是否就意味着“去地产化”呢?
     
      实际上,目前房地产企业所谓的“去地产化”更多的体现在轻资产运营和多元化运营上。万达是前者较为突出的样本,以637亿元向融创和富力出售万达城、万达酒店为主的重资产,便是该集团“去地产化”的体现。
     
      房企多元化试水的例子也有很多,最具代表性的万科就在刚刚过去的周末完成了与悦榕集团合作的突破性进展,双方未来将在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。早在2016年股东大会上,万科董事会主席、首席执行官郁亮曾提及,未来万科将在转型的道路上走得更快,物业、物流、商业、冰雪、养老、教育、长租公寓等地产延伸产业万科都在推进发展。据了解,目前万科城市配套服务转型中的商业、物业、物流、长租公寓等已搭建好平台。
     
      还有一类“去地产化”的样本是通过更名来表决心的。例如,去年知名房地产企业雅居乐将名字从“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”,华业地产更名为华业资本、宜华地产更名宜华健康等。
     
      业内人士指出,房地产企业目前的“去地产化”,并不是真正意义上的“去地产化”,而多元化试水先期也都在围绕“地产”、“土地”展开,因此专家总结,短期内房地产企业仍难摆脱“地产”主业。
     
      效果:难成救命稻草
     
      多元化、“去地产化”已经成为大多数房企的选择,但是,多元化、“去地产化”能成为房企的救命稻草吗?
     
      恒隆(专题阅读)集团、恒隆地产董事长陈启宗不赞成“去地产化”而搞多元化,并明确表态,“我根本不知道 去地产化 ,有的房地产企业没办法了就搞多元化,房企多元化很难成功”。陈启宗表示,从过往海外市场的历史经验来看,至今没有多少企业的多元化是成功的,即便是全球知名的企业,在走上多元化道路之后,如今都已经分崩离散、业务拆分。
     
      陈启宗坦言,目前市场机遇确实比从前少了,但这不意味着传统模式就走不下去,相反并非到处都是金子,目前很多多元化业务其实都是不赚钱的,回报率低,“专心做好一件事情就好”。
     
      在摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳看来,“多元化是一个伪概念,凡是往多元化走的,五年后要么走没了,要么走到别的行业了,反正它已经不是地产商了。地产商真正的出路是一个升级换代,世界上无论哪个行业,没有一个多元化做得好,多元化做着做着就把自己做没了,所以我觉得升级换代也许是一个出路”。
     
      在关于“去地产化”这个问题上,参与上述论坛的业内人士基本都认为,房企“去地产化”行不通。不过,不可否认的是,多元化发展战略在一定程度上可以分担、相对弱化企业经营风险,如恒大也依靠多元化发展战略实现了不断扩张业务版图的目标;然而,此前无数曲折坎坷的例子也是后来人不可忽视的警醒和借鉴。

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